ادبيات نظري تحقيق آثار و احكام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره

توضيحات :

ادبيات نظري تحقيق آثار و احكام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره در 24 صفحه در قالب ورد قابل ويرايش.

بخشي از متن :

مبحث دوم: آثار و احكام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره

گفتار اول: آثار و احكام فسخ اجاره

چنانكه در ماده 456 ق.م آمده است تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارات مختص به عقد بيع كه عبارت‌اند از: خيار مجلس و خيار حيوان و خيار تأخير ثمن؛ بنابراين در عقد اجاره هم ممكن است بعضي از خيارات مشترك به‌استثناء خيارات مختص به بيع، محقق شود.^[1]

قانون مدني در فصل اجاره در موارد مختلف به ذكر احكام خيار تخلف شرط، عيب، تبعض صفقه و خيار شرط پرداخته و نسبت به بقيه خيارات ساكت مانده و به بيان ماده 456 ق.م اكتفا كرده است.^[2] بر اساس مواد 478 تا 482 ق. م و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالك و مستأجر به‌طور اجمال اجراى اين خيار در باب اجاره مجاز شمرده‌شده است.

1. آثار و احكام خيار عيب در عقد اجاره

1-1. معيوب بودن عين مستأجره در حين عقد

قانون مدني در ماده 874 مي‌گويد: «هرگاه معلوم شود عين مستأجره در حال‌ اجاره معيوب بوده مستأجر مي‌تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحو كه بوده است‌ اجاره را با تمام اجرت قبول كند. ولي اگر موجر رفع عيب كند به‌نحوي‌كه به‌ مستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد».

پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معيوب باشد و مستأجر نيز به هر دليلي از آن‌ ناآگاه باشد، هر وقت آگاه شد مي‌تواند آن را فسخ كند؛ اما اين حق مشروط بر اين‌ است كه موجر عيب مورد اجاره را رفع نكند، همچنان كه در انتهاي ماده 874 ملاحظه‌ شد درصورتي‌كه موجر رفع عيب كند، مستأجر حق فسخ ندارد. عيبي كه در حين‌ عقد موجود است هر زمان كه مستأجر از وجود عيب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ‌ استفاده كند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل مي‌سازد نه از زمان فسخ؛ زيرا در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تمليك مي‌شود و تمام عوض، ملك موجر خواهد شد و اكنون مستأجر مي‌خواهد عقد را فسخ كند يعني آنچه را كه داده است پس بگيرد و آنچه را كه تملك كرده به موجر رد كند؛ بنابراين تمام اجاره‌بها به او رد مي‌شود و تمام منفعت آينده به ملكيت موجر برمي‌گردد و به‌جاي منافع گذشته كه به‌وسيله‌ مستأجر تلف‌شده است او بايد بدل مال تلف‌شده (اجرت‌المثل) بپردازد.^[3]

1-2. معيوب شدن عين مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض

چنانچه قسمت اول ماده 480 ق.م مي‌گويد: «عيبى كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است ...»؛ زيرا مسئوليت انتقال‌دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تمليكى تا زمان تسليم آن به انتقال گيرنده، موجود بوده و سپس ساقط مى‌گردد. بنابراين، عيب قبل از قبض مانند عيب قبل از عقد به عهدۀ ناقل مى‌باشد. به همين جهت است كه مادّۀ 425 ق. م، در عيب مبيع مى‌گويد: «عيبى كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است».

سؤالي كه مطرح است اين است كه آيا مستأجر مي‌تواند در صورت وجود عيب در عين مستأجره اجاره را فسخ نكند بلكه از مؤجر تقاضاي ارش كند؟ پاسخ منفي است؛‌ چراكه ماده 784 ق.م صراحتاً مي‌گويد: «...مي‌تواند اجاره را فسخ كند يا به‌ همان نحو كه بوده است اجاره با تمام اجرت قبول كند...» اين نظر درواقع قول‌ عده‌اي از فقهاي اماميه است و چنين استدلال مي‌نمايند كه چون جبران ضرر مستأجر به‌وسيله فسخ عقد اجاره ممكن خواهد بود موجبي براي اخذ ارش موجود نيست و مطالبه ارش در بيع برخلاف قاعده و مستند به دليل خاص (خبر) مي‌باشد.^[4] درصورتي‌كه شهيد ثاني معتقد است كه مستأجر حق دارد كه ارش بگيرد.^[5]

درصورتي‌كه مستأجر عقد را فسخ كند اگر از عين‌ مستأجره منتفع نشده باشد هيچ اجرتي بر مستأجر واجب نيست و اگر از عين مستأجره‌ استفاده كرده باشد برمبناي اجرت المسمي به نسبت زمان استفاده ميزان اجرت محاسبه‌ مي‌شود؛^[6] اما هرگاه عيب پس از عقد حادث شود حكم مسأله قبلي را دارد يعني مستأجر مي‌تواند حق فسخ داشته باشد، اگرچه ايجاد عيب، پس از استيفاي مقداري از منفعت‌ بوده باشد.^[7]

محقق حلي در شرايع الاسلام در اين خصوص بدون اينكه حدود عيب را به قبل و بعد از عقد تقسيم كند به‌طوركلي مي‌گويد: «هرگاه مستأجر در عين‌ مستأجره عيبي بيابد اختيار دارد كه فسخ نمايد، يا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره‌ راضي شود هرچند آن عيب باعث از بين رفتن بعضي از منفعت باشد».^[8]

ازنظر محقق حلي چنين استنباط مي‌شود كه در هر زمان معلوم شود كه عين‌ مستأجره داراي عيب است مستأجر حق دارد كه يا اجاره را فسخ كند يا با همان‌ شرايط قبول كند و برخلاف نظر شهيد ثاني، به نظر مي‌رسد كه مستأجر حق گرفتن‌ ارش ندارد. علامه حلي نيز در تبصره در اين مورد مي‌گويد: «و لو انهدم المسكن من‌ غير تفريط فسخ المستأجر و رجع نسبته المتخلف من الاجره، اولزم المالك بالعماره»، اگر مسكني كه به اجاره داده‌اند بدون افراط و تفريط ويران گردد مستأجر اختيار فسخ‌ دارد و مي‌تواند اجاره را فسخ كرده و به نسبت مدتي كه باقي‌مانده از مال‌الاجاره‌ نپردازد يا اينكه اجاره را فسخ نكند بلكه مالك را به تعمير منزل مجبور سازد. همچنان كه ملاحظه مي‌شود علامه بيشتر به اصالت اللزوم معتقد بوده و حتي در صورت‌ ويران شدن مورد اجاره نيز اجاره را منفسخ يا باطل نمي‌داند.^[9]

نظر صاحب عروة الاوثقي نيز در خصوص عيوب مورد اجاره مبني بر اين است كه‌ اگر مستأجر در عين عيبي بيابد كه پيش از عقد حادث‌شده بوده و در وقت اجاره‌ جاهل به آن بوده اگر منفعت آن به سبب عيب كمتر باشد بدون ترديد مستأجر خيار فسخ دارد كه مي‌تواند اجاره را به هم زند يا باقي گذارد و ظاهر آن است كه نمي‌تواند مطالبه ارش كند.^[10]

امام خميني (ره) در مورد عيب اجاره قبل از عقد، معتقدند كه مستأجر: «حق فسخ اجاره را دارد؛ اين در صورتى است كه متعلق اجاره عين مشخصى باشد؛ و اما درصورتي‌كه كلى باشد و آن فردى كه گرفته است معيوب درآيد حق فسخ عقد را ندارد، بلكه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اينكه گرفتن بدل، غيرممكن باشد كه حق فسخ پيدا مى‏كند؛ اين در مورد عين مستأجره است؛ و اما اجرت، پس اگر عين مشخصى باشد و موجر در آن عيبى بيابد حق فسخ دارد و آيا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشكال است؛ و اگر كلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتي‌كه بدل آن، غيرممكن باشد».^[11]

اگر در عين مستأجره عيبي حادث شود كه يا موجب نقصان منفعت شود يا موجب صعوبت و سختي استفاده از عين مستأجره شود موجب خيار است؛ مانند اينكه در باغ مورد اجاره عيبي حادث شود كه موجب شود قسمتي از قابل‌استفاده باشد يا حاصل آن كمتر شود يا مورد اجاره يك دستگاه آپارتمان باشد و سيستم آب‌رساني آن معيوب شود و... . در اين موارد مستأجر به‌حكم ماده 497 ق.م موجب خيار مي‌شود اين ماده مي‌گويد: «معيبي كه موجب فسخ اجاره مي‌شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد»؛ بنابراين اگر در مورد اجاره عيبي حادث شود كه در انتفاع از مورد اجاره تأثيري نداشته باشد، موجب خيار نمي‌شود مانند اينكه اتومبيل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت‌ديده باشد.^[12]

[1]. روح الله موسوي خميني، همان، ج‏1، ص 651

[2]. حسن امامي، همان، ج 2، ص 42

[3]. قطب الدين محمد كيدري، إصباح الشيعه بمصباح الشريعه، (ابراهيم بهادري مراغي)، چاپ اول، (قم: موسسه امام صادق­(ع)، 1416 ه­ق)، ص 276؛ ناصر كاتوزيان، دوره مقدماتي حقوق مدني، درس هايي از عقود معين، چاپ سوم، (تهران: گنج دانش، 1376 ه ش)، ج 1، ص 591

[4]. حسن امامي، همان، ج 2، ص 44

[5]. زين الدين عاملي (شهيد ثاني)، همان، ج‌4، ص 334

[6]. همان، ج 4، ص 349

[7]. همان، ج 4، ص 352

[8]. جعفر بن حسن حلي، شرايع الاسلام في مسائل الحلال و الحرام، پيشين، ج‌2، ص 148

[9]. تبصره المتعلمين في أحكام الدين، (محمد هادى يوسفى غروى‌)، چاپ اول، (تهران: مؤسسه چاپ و نشر وابسته به وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامى، 1411 ه‍ ق)، ص 105

[10]. عباس قمي، الغايه القصوى في ترجمه العروه الوثقى، چاپ اول، (قم: منشورات صبح پيروزى، 1423 ه‍ ق)، ج‌2، ص 326

[11]. روح الله موسوي خميني، همان، ج‏1، صص 652 و 653

[12]. زين الدين عاملي (شهيد ثاني)، همان، ج‌4، 352